Pignoramento della prima casa dell’Agenzia Entrate

pignoramento della prima casa: come si può evitare
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Pignoramento della prima casa è senza dubbio uno dei più grandi incubi che accompagna chi ha un debito con l’Agenzia dell’Entrate – Riscossione. Ma ci sono delle condizioni vincolanti da rispettare affinché l’Ente di riscossione possa agire.

Come agisce l’Agenzia delle Entrate – Riscossione

Al giorno d’oggi è diventato (quasi) la normalità ricevere una cartella esattoriale dall’Agenzia delle Entrate – Riscossione. Il primo pensiero corre subito alla propria abitazione e il rischio che vi sia il pignoramento della prima casa e che possa essere venduta all’asta. Ma non è una procedura immediata. La legge, infatti, tutela il cittadino delimitando il potere dell’Ente a dei precisi parametri economici e a condizioni necessarie per poter procedere.

Una volta ricevuta la cartella esattoriale, il primo passo da compiere è quello di accettarsi se il credito per cui si agisce è fondato o meno. Pertanto, si può decidere di pagare interamente o magari di rateizzare il credito. Oppure si può proporre ricorso all’Autorità competente, previa sospensione della cartella, per ottenere una sentenza che statuisca che il credito richiesto è illegittimo per esempio perché è prescritto o ancora perché vi è l’omessa notifica dell’avviso di pagamento o dell’atto di accertamento.

Un’altra strada è ricorrere ad uno dei mezzi disciplinati dal D.M. 119/2018, ovvero le misure del Saldo e Stralcio, Pace fiscale e Rottamazione Ter.

Chi decide, invece, di non pagare la cartella esattoriale, entro 60 giorni dal loro ricevimento può subire l’iscrizione dell’ipoteca sulla propria abitazione e il successivo pignoramento sulla prima casa.

Ipoteca della casa

 

L’Agente della riscossione, può procedere ad iscrivere nei Pubblici Registri immobiliari, l’ipoteca sugli immobili del debitore, anche sulla prima casa.

Affinché tale situazione venga ad esistenza, è necessario che siano trascorsi 60 giorni dalla notifica della cartella senza che si sia proceduto al pagamento o sia stata fatta opposizione.

In aggiunta, è necessario che ricorrano altre due elementi:

  1. Che 30 giorni prima di procedere all’iscrizione, sia stato inviato un preavviso di ipoteca;

 

  1. Che il debito complessivo per cartelle esattoriali notificate e non pagate o non opposte, ammonti almeno ad euro 20.000,00.

 

Come cancellare l’ipoteca sulla casa

 

È possibile cancellare l’ipoteca sulla casa ma per fare tale operazione è necessario che venga rispettato un iter, normativamente previsto.

Tale procedura prevedere che venga proposto ricorso al giudice competente per materia (per i tributi la competenza è della Commissione Tributaria, per le multe il Giudice di Pace, per i contributi il Giudice del Lavoro).

Preliminarmente sarà d’uopo verificare se l’Agente della riscossione abbia violato qualche norma nel procedimento di iscrizione. Gli errori più ricorrenti sono:

  1. mancata ricezione del preavviso di ipoteca o è giunto al contribuente prima dei 30 giorni dall’iscrizione dell’ipoteca stessa;
  2. mancata notifica della cartella di pagamento;
  3. prescrizione della cartella esattoriale;
  4. prima del preavviso di ipoteca il contribuente ha fatto ricorso contro la cartella e lo ha vinto;

 

Qualora, a seguito di parziale pagamento o per l’accoglimento parziale del ricorso, il debito del contribuente scende sotto la cifra degli euro 20.000,00, è sempre possibile chiedere la cancellazione dell’ipoteca.

Qualora però il cliente decidesse di optare per un piano di rientro, rateizzando l’importo dovuto, in questo caso la cancellazione dell’ipoteca avverrà solo con il pagamento dell’ultima rata.

Vendita della casa con l’ipoteca

Il legislatore ha stabilito che è possibile procedere alla vendita della propria casa, anche se sulla stessa è iscritta ipoteca, purché l’acquirente venga dettagliatamente informato, altrimenti il contratto potrà essere sciolto.

Nel dettaglio, l’acquirente dovrà essere edotto che l’immobile potrà essere pignorato qualora il debitore non paghi il proprio debito, che ha determinato l’scrizione dell’ipoteca.

Per poter controllare se sulla propria abitazione è stata iscritta ipoteca o se si vuole sapere se l’abitazione che si vuole acquistare è ipotecata, basta andare all’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e chiedere una visura ipocatastale fornendo gli estremi catastali dell’immobile.

 

Pignoramento della prima casa

 

Analizziamo quindi come funziona il pignoramento della prima casa e come e in quali condizioni può agire l’Ente della Riscossione.

Il primo elemento che merita attenzione è il concetto di “prima casa”. Il divieto di pignorare riguarda non la prima casa acquisita in senso temporale ma l’unica casa, ossia quando il debitore non è, allo stesso tempo, proprietario anche di immobili.

L’Agenzia delle Entrate – Riscossione non può procedere al pignoramento della prima casa quando:

  1. la casa è l’unica di sua proprietà;
  2. è stata adibita a civile abitazione;
  3. in essa è fissata la residenza del debitore;
  4. non è accatastata in A/8 e A/9, categorie relative agli immobili di lusso.

 

Se manca uno di questi presupposti, la “prima casa” è pignorabile.

Oltre a questi condizioni, l’Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento della prima casa alle seguenti condizioni:

  • il debito deve essere superiore a 120mila euro;
  • la somma del valore di tutti gli immobili posseduti dal debitore deve raggiungere 120mila euro;
  • deve essere stata iscritta ipoteca;
  • dall’iscrizione dell’ipoteca devono essere decorsi 6 mesi senza che sia avvenuto il pagamento;
  • non è stata chiesta la rateazione del debito;

 

 

Strategie (inutili) attuate per evitare il pignoramento della prima casa

Per evitare che si possa procedere al pignoramento della prima casa, numerose sono le strategie che vengono messe in atto da debitori spaventati di perdere la propria dimora. In realtà, non tutte queste furberie portano al risultato sperato. Vediamo come è consigliabile muoversi per evitare che la casa possa essere poi veduta all’asta.

La prima opzione è quella di donare la casa alla moglie (se c’è un regime di separazione dei beni), al figlio o ad altro familiare o amico compiacente.

In questo caso, se il creditore è l’Agente della riscossione e il debito è superiore a 50mila euro e si riferisce a Iva o Irpef, il rischio è che si possa essere incriminati per “sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte”.

La pena, per questo tipo di reato, è la reclusione da sei mesi a quattro anni. Deve però risultare che il debitore non ha altri beni (immobili) su cui il creditore si possa soddisfare.

Ad ogni buon conto, qualora il creditore, sia esso privato o l’esattore, se dimostra che il debitore non ha altri beni su cui egli possa soddisfarsi, può, nel termine di 5 anni dalla donazione, agire con l’azione revocatoria.

Con la predetta azione, il creditore ottiene l’inefficacia della donazione e l’immobile potrà essere sottoposto a pignoramento.

In aggiunta a questi ipotesi, il legislatore ha anche previsto un ulteriore fattispecie: se nel primo anno successivo alla donazione, il pignoramento è stato iscritto nei pubblici registri entro 12 mesi dalla data di trascrizione della donazione, allora l’immobile potrà essere pignorato anche senza che venga azionata l’azione revocatoria.

La seconda ipotesi è quella di mettere la casa in un fondo patrimoniale, per poter evitare il pignoramento. Anche in questo caso valgono le regole previste per la donazione: revocatoria nei primi cinque anni e pignoramento diretto nel primo anno se interviene l’iscrizione dell’esecuzione forzata.

Lo stratagemma più comune, e spesso il primo che viene in mente, è quello di vendere l’immobile per poter evitare il pignoramento della prima casa.

Anche in queste terza ipotesi, le regole sono sempre le stesse previste per la donazione e per il fondo patrimoniale, ma con una sostanziale differenza: la revocatoria è più difficile perché il creditore deve anche dimostrare la malafede dell’acquirente o quantomeno la consapevolezza di sottrarre un bene ai creditori.

Pignoramento della prima casa: la vendita all’asta.

Una volta che è perfezionato il pignoramento, l’abitazione può essere messa all’asta.

Nel caso in cui il creditore è l’Agenzia delle Entrate – Riscossione, se alla terza vendita, l’asta va deserta, allora potrà chiedere che l’immobile venga assegnato allo Stato.

Nel caso in cui invece, il creditore sia un privato e le aste vadano tutte deserte, allora il debitore può auspicare anche che venga chiusa la relativa procedura.

Ultima annotazione determinante: il debitore non può presentare alcuna offerta per la propria casa finita all’asta. Tuttavia, lo possono fare i suoi familiari, anche i parenti più stretti, a patto che non risulti che la partecipazione del parente sia solo il frutto di un accordo preventivo con il debitore, volto a reintestare poi a quest’ultimo il bene così acquistato.

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