Pignoramento immobiliare: lo svolgimento della procedura

pignoramento immobiliare: come si svolge la procedura
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Pignoramento immobiliare rappresenta uno degli spettri più inquietanti che lascia insonni moltissime persone che, per le più variegate motivazioni, non sono state in grado di adempiere ad un debito contratto. Analizziamo nel dettaglio lo svolgimento e i passaggi chiave della procedura.

Pignoramento immobiliare: la fase introduttiva

L’espropriazione immobiliare (vedi anche pignoramento del’Agenzia delle Entrate)  va proposta entro 90 dalla notifica del precetto.

La procedura è disciplinata in questi termini:

 

  • notificare al debitore un atto di pignoramento nel quale vanno indicati tutti gli estremi idonei a identificare in maniera univoca il bene che si intende pignorare;
  • trascrivere tale atto nei registri immobiliari.
  • l’atto notificato e la nota di trascrizione nei registri immobiliari vanno poi depositati dal creditore in Tribunale nel termine di 15 giorni.

 

Una volta che è iniziata la procedura di esecuzione, si può procedere alla vendita o all’assegnazione del bene entro 45 giorni dal pignoramento che, alla scadenza, perde ogni efficacia e comporterà, pertanto, la cancellazione della trascrizione nei registri immobiliari.

 

Il Giudice, che sarà investito della procedura, è l’unico che può stabilire il valore dell’immobile sottoposto a pignoramento, tenendo conto del prezzo di mercato del bene e delle indicazioni della CTU fornita da un perito tecnico nominato dal Tribunale. In particolare dovrà tener conto della metratura dell’immobile, della destinazione d’uso, della collocazione urbanistica e dovrà applicare poi i necessari adeguamenti e correzioni, giustificandoli in maniera analitica.

 

Con l’avvio della procedura di pignoramento immobiliare, i beni pignorati devono essere custoditi. Generalmente il soggetto custode è identificato con il debitore.

Qualora il debitore decida di non voler ricoprire tale incarico, il giudice può nominare custode anche un soggetto terzo.

Il custode è tenuto a rendere conto dell’amministrazione e curare il mantenimento del bene. Può anche decidere di dare il bene in locazione, dietro autorizzazione del giudice.

Generalmente, il debitore è autorizzato a continuare ad abitare nell’immobile anche se, in determinati casi, il giudice può disporne la liberazione, anche revocando l’eventuale iniziale autorizzazione.

 

Con la nuova riforma in materia, entrata in vigore a partire dal 27.06.2015, è stata introdotta un’altra importante novità in tema di pignoramento immobiliare ossia la facoltà per il creditore di agire sui beni immobiliari sui quali è posto un vincolo di indisponibilità o che siano stati donati.

 

Affinché si possa procedere con il pignoramento immobiliare, è necessario però che ricorrano due condizioni fondamentali:

 

  • l’atto del debitore deve essere pregiudizievole per i diritti del creditore;
  • il creditore deve essere munito di titolo esecutivo e deve aver trascritto il pignoramento, nei registri immobiliari, entro un anno dalla trascrizione dell’atto pregiudizievole;
  • deve essere compiuto a titolo gratuito dopo che è sorto il credito;

 

Pignoramento immobiliare: la vendita

 

La vendita rappresenta la fase finale della procedura di pignoramento immobiliare. La richiesta va presentata con il deposito di un atto formale innanzi al Tribunale competente, ossia quello del luogo in cui si trova l’immobile.

La richiesta può essere presentata sia dal creditore procedente, che con la sua attività ha determinato l’apertura della procedura di pignoramento, sia da qualsiasi altro dei creditori intervenuti nella procedura. Nel termine di 60 giorni dal deposito della richiesta di vendita, vanno depositati in cancelleria gli estratti del catasto e i certificati dove sono riportate le iscrizioni e trascrizioni fatte nei precedenti 20 anni sull’immobile.

Qualora non vengano rispettati tali termine perentori, allora il pignoramento sarà dichiarato inefficace e l’intera procedura sarà dichiarata estinta.

 

Completata la fase introduttiva, il Giudice autorizza la vendita, che si può svolgere con due modalità: con o senza incanto.

Con la vendita all’incanto, dopo sia data pubblicità della vendita stessa, ogni soggetto interessato è legittimato a presentare nei termini un’offerta irrevocabile in busta chiusa, prestando idonea e proporzionale cauzione.

La vendita senza incanto, invece, prevede che si svolga un’asta alla quale potranno partecipare solo i soggetti interessati. Anche in questo caso va versata una cauzione.

 

L’elemento di discrimine tra le due possibilità di vendita è legato alla precisione normativa secondo la quale la vendita all’incanto può essere disposta se il giudice ritiene, ragionevolmente, che con essa si possa procedere alla vendita del bene pignorato ad un prezzo superiore della metà rispetto al suo valore.

 

Una volta conclusa la vendita, il Giudice procede con decreto a concludere il passaggio della proprietà e ordina che si procedi alla cancellazione delle trascrizioni e al rilascio del bene, concludendo la procedura di pignoramento immobiliare.

 

Il Giudice, in alternativa al bene pignorato, può disporre l’assegnazione del bene per concludere la procedura di pignoramento immobiliare.

La procedura è simile a quella prevista per la vendita del bene: deve essere presentata un’apposita istanza presso il Tribunale del luogo in cui si trova il bene. Nel dettaglio, si offre una somma in denaro al fine di ottenere l’assegnazione del bene qualora la vendita del bene non vada a buon fine.

Se non vengono presentate offerte per la vendita del bene e neanche per l’assegnazione della stessa, allora il Giudice dispone una nuova vendita.

 

Con la recente riforma introdotta con il D.L. 59/2016, il legislatore ha disposto che la vendita dei beni che sono sottoposti a pignoramento immobiliare deve avvenire necessariamente in via telematica.

 

Viene inoltre introdotta la possibilità, per coloro che hanno intenzione di presentare un’offerta per il bene sottoposto a pignoramento, di esaminare i beni in vendita nel termine di 7 giorni da quando ne fanno richiesta, da presentare sempre per via telematica, sul portale web delle vendite pubbliche.

 

La vendita può essere tentata per un massimo di tre volte. Dopo ogni tentativo andato a vuoto, il prezzo di base subisce un ribasso di un quarto.

 

Il Giudice, in determinati casi, se non sono state presentate istanze di assegnazione, può decidere di fissare una quarta asta a un prezzo base inferiore sino alla metà rispetto al precedente tentativo.

 

 

Pignoramento immobiliare: la conversione del pignoramento

 

Il debitore pignorato, prima che venga disposta la vendita o l’assegnazione del bene, può chiedere la conversione del pignoramento.

Nel dettaglio, il debitore chiede di sostituire il pignoramento immobiliare con una somma di denaro equivalente, al fine di evitare che la procedura possa essere portata a termine.

Se il giudice acconsente a tale scelta, il debitore può anche versare la somma determinata nell’istanza di conversione con rateizzazioni mensili di durata massima di 36 mesi.

A partire dal 21 agosto 2015, quando ammette la sostituzione di beni immobili (o anche mobili) pignorati il giudice dispone anche che le cose siano liberate dal pignoramento solamente con il versamento dell’intera somma.

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