La tassazione dei canoni di locazione non riscossi.

canoni di locazione non riscossi.
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Sempre più frequenti sono i casi in cui i soggetti locatori di immobili si trovano a dover fare i conti con  il problema dei canoni di locazione non riscossi, ovverosia situazioni in cui il locatario non corrisponde con la regolarità prevista dal contratto di locazione gli importi dovuti. Da ciò ne derivano, dunque, i problemi relativi all’imposizione fiscale dei canoni di locazione non riscossi ed alle casistiche in cui i canoni non percepiti possono essere non assoggettati a tassazione.

Bisogna, prima di tutto, precisare che i redditi derivanti dalla percezione dei canoni di locazione sono qualificati come redditi fondiari di cui all’articolo 26 del Tuir. Tali redditi andranno inseriti nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello redditi. Il presupposto impositivo per tale tipologia di reddito è rappresentato dalla proprietà dell’immobile e non dalla percezione effettiva del canone locazione.

Canoni di locazione non riscossi per gli immobili abitativi

I canoni di locazione sono, dunque, imputati, a prescindere dalla loro percezione, al periodo di imposta cui fanno riferimento per il valore complessivo del canone annuo stabilito dal contratto .

L’ammontare soggetto ad IRPEF è rappresentato dal canone di locazione annuo previsto dal contratto fino al momento in cui lo stesso resta valido ed effettivo. Solo successivamente alla risoluzione del contratto, la determinazione del reddito andrà effettuata in base alla rendita catastale. Inoltre, come affermato sempre dall’articolo 26 del Tuir, i canoni di locazione non riscossi correlati ad immobili abitativi, non concorrono alla formazione del reddito se il processo giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore è terminato. Come chiarito anche dall’Agenzia delle entrate, dunque,  il contribuente ha la possibilità di dichiarare il reddito fondiario invece che il canone di locazione non riscosso dal momento della conclusione del processo di convalida dello sfratto.

Percezione del credito di imposta

Se il giudice provvede per  la convalida dello sfratto, sarà riconosciuto al locatario un credito di imposta uguale al valore complessivo delle imposte già versate relative ai canoni di locazioni non riscossi . Per determinare l’entità di tale credito occorrerà effettuare la riliquidazione delle dichiarazioni dei redditi con riferimento ad ogni anno per il quale sono state sostenute le maggiori imposte. La differenza tra la somma versata e quella da versare determinerà il credito di imposta, da inserire nel quadro G del modello 730.

Canoni di locazione non riscossi per immobili commerciali

La Circolare 11/E/2014 ha disciplinato il caso di locazione di immobili di tipo non abitativo, stabilendo che il canone va dichiarato sempre nel valore previsto dal contratto stipulato fino al momento della sua risoluzione, anche qualora non sia avvenuta la sua percezione. In caso di imposte pagate per i canoni di locazione non riscossi, non è possibile agire per il loro recupero mediante credito di imposta. Da ciò deriva che in caso di immobili commerciali, solo la risoluzione del contratto provoca la non imponibilità dei canoni di locazione non riscossi e quindi la determinazione del reddito in base alla rendita catastale.

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