Diritto di abitazione: obblighi e doveri del proprietario

diritto di abitazione
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Il diritto di abitazione è un diritto reale su cosa altrui. L’esempio classico è quello che si verifica nel caso di divorzio: il diritto di abitazione è quello che vanta la ex moglie, dopo la separazione, sulla casa del marito quando il giudice, in presenza di figli, le consente di rimanere all’interno dell’immobile.

Diritto di abitazione: la disciplina normativa

Il diritto di abitazione è disciplinato dall’art. 1022, il quale sancisce che il titolare del diritto di abitazione (habitator) ha il diritto di abitare una casa di proprietà di un terzo limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia.

Tale diritto si differenzia sostanzialmente rispetto al diritto di usufrutto (art. 981 c.c.) e di uso (art. 1021 c.c.).

Il primo è un diritto reale di godimento disciplinato dall’art. 981 c.c. ed assicura all’usufruttuario l’utilizzo e il godimento di un bene di proprietà altrui.

Il diritto di abitazione, dunque, è simile sotto il profilo contenutistico al diritto di usufrutto essendo entrambi dei diritti reali di godimento che esplicano i loro effetti su un bene appartenente ad un terzo ma si differenziano, innanzitutto, per l’ampiezza del diritto in capo al soggetto titolare.

In effetti, l’usufruttuario ha diritto di godere della cosa con il solo obbligo di non mutarne la destinazione economica, mentre l’habitator ha il diritto di godere della cosa con il limite fissato dai bisogni propri e della propria famiglia.

L’usufruttuario può, inoltre, cedere ad altri il proprio diritto, dare in locazione le cose che formano oggetto si usufrutto e concedere ipoteca. Tutte queste facoltà sono, secondo buona parte della dottrina, escluse all’habitator che non può locare il bene, concedere ipoteca e, soprattutto, cedere il proprio diritto.

Altre differenza tra i due istituti riguarda la pignorabilità del diritto. Difatti, l’usufrutto è pignorabile e, dunque, può essere aggredito dai creditori, invece il diritto di abitazione, essendo un diritto personalissimo, non è pignorabile.

Il diritto d’uso è regolato dall’art. 1021 c.c. ed è molto simile contenutisticamente al diritto di abitazione. In effetti, il godimento della cosa è limitato per entrambi ai bisogni propri e della propria famiglia ed ambedue sono inalienabili.

Essi si differenziano sotto il profilo oggettivo: il diritto di abitazione si riferisce solo all’abitazione mentre il diritto di uso ha ad oggetto beni genericamente indicati.

La differenza sostanziale che intercorre tra il diritto di abitazione e il diritto d’uso è riconducile alla derogabilità del divieto di cessione del diritto. Difatti, per quanto attiene al diritto d’uso, la giurisprudenza (Cass. n. 4599/2006, Cass. n. 85907/2015) ammette un accordo che punti a derogare all’inalienabilità del diritto, diversamente, per quel che riguarda il diritto di abitazione, vi è contrasto in giurisprudenza circa la derogabilità del divieto di cessione ed il conseguente trasferimento del diritto (Cass. n. 3974/1984).

Diritto di abitazione: cessione, alienazione e ipoteca

Occorre, ora, soffermarsi innanzitutto sulla legittimità del patto di cedibilità, in un secondo momento bisogna analizzare la circostanza dell’intervento congiunto del proprietario e dell’habitator in sede di alienazione del bene e, infine, valutare se si possa ipotecare il diritto in esame.

L’art. 1024 del codice civile dispone che il diritto di abitazione non può essere ceduto né dato in locazione. Tale divieto deriva dalla natura personalistica del diritto ed è diretto ad evitare che il proprietario si trovi in una situazione tale da dover condividere l’abitazione con persone non gradite e/o non conosciute.

Si è discusso in dottrina e giurisprudenza circa la derogabilità del divieto di cessione e l’ammissibilità di un patto di cedibilità.

L’orientamento dottrinale maggioritario ritiene che, essendo il diritto di abitazione posto a tutela di un interesse privato, questo possa essere alienato qualora la cessione sia consentita dal titolo costitutivo.

D’altronde anche la Cassazione, con la sentenza n. 2217 del 1961 (e, più di recente, Cass. Civ. sez. II n. 3565 del 1989 e Cass. Civ. sez. II 8507 del 2015), ha ritenuto derogabile il divieto di cui l’art. 1024 data la sua natura non pubblicistica bensì privata con la conseguenza che il negozio stipulato in accordo tra habitator e proprietario sarà valido ed efficace.

Tuttavia quest’orientamento, seppur largamente condiviso, può condurre a deformazioni sostanziali e legali.

Difatti, il contenuto del diritto di abitazione è determinato dalla persona titolare (habitator) ed è a lui riferito. In effetti, l’art. 1022 c.c. indica che il titolare del diritto di abitazione può abitare la casa limitatamente ai suoi bisogni e a quelli dei suoi familiari. Mutando il soggetto titolare del diritto varierà il bisogno che, evidentemente, potrà essere per puro caso identico a quello del titolare precedente e, pertanto, risulterà, più realisticamente, modificato contenutisticamente. Muterà dunque lo spettro stesso del diritto.

La legittimità di un patto di cedibilità comporterebbe la creazione di un diritto che muta, in base alle esigenze del titolare, il proprio contenuto e che, quindi, non potrà essere ricondotto alla fattispecie legale tipica del diritto di abitazione.

Tale conclusione condurrebbe ad una collisione con il principio di tipicità e del numerusclausus dei diritti reali e ciò comporterebbe una maggiore incertezza nel traffico giuridico.

Focalizzando l’attenzione sull’orientamento permissivo, appare che gli stessi studiosi che ammettono la derogabilità del divieto affermano l’esistenza di una “trasformazione” di quest’ultimo in un differente diritto reale.

Secondo questa dottrina, il patto di cedibilità potrebbe portare, in sede interpretativa, ad accertare che le parti hanno inteso costituire, nel concreto, un diritto di usufrutto.

Tuttavia l’ipotesi di un diritto che sia contenutisticamente riferibile al diritto di abitazione ma in quanto all’alienabilità riferibile all’usufrutto comporterebbe ad una violazione del principio di tipicità dei diritti reali.

Occorre allora, per risolvere la problematica in questione, fare riferimento all’intervento congiunto del proprietario e dell’habitator in sede di alienazione del bene.

Appare necessario premettere che i diritti reali e, dunque, altresì il diritto di abitazione ammettono la rinuncia da parte del titolare.

Pertanto, in sede di alienazione, la presenza congiunta del proprietario, dell’habitatore dell’avente causa deve essere interpretata come ipotesi in cui avviene una rinuncia del diritto di abitazione con contestuale e conseguente trasferimento della proprietà a favore dell’avente causa.

Di conseguenza, risulta ammissibile anche l’ipotesi in cui, in tale sede, venga costituito un diritto di abitazione ex novo a favore del terzo con contestuale rinuncia del precedente habitator.

In questo modo non si violerebbe il principio di tipicità e del numerusclausus dei diritti reali. Invero il diritto di abitazione non muterebbe nel contenuto, bensì verrebbe meno con immediata e conseguente costituzione di un nuovo diritto di abitazione sul bene.

Conclusione

Alla luce di quanto è stato fin qui esposto, si deve evidenziare, in conclusiva, che il tema del diritto di abitazione abbia creato e crei, ancora oggi, numerosi contrasti giurisprudenziali e, soprattutto, determini conflitti tra dottrina e giurisprudenza, rendono la materia particolarmente interessante per gli studiosi ma creando non pochi problemi ai cittadini comuni. Auspichiamo pertanto che, proprio nell’interesse di questi ultimi, si possa trovare un orientamento comune atto a dirimere, ogni tipo di controversia.

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